不動産が遺産にある場合、不動産の財産価値の評価をはじめとして、相続手続きの様々な場面で対処が必要です。

■不動産の遺産分割方法
不動産を遺産分割する方法の種類としては、
①換価分割
②代償分割
③現物分割
があります。

①換価分割
換価分割とは、遺産を金銭に換えて、相続人で分割する方法をいいます。
相続財産となっている土地を不動産屋に売却して、その売却代金を相続人で分配する方法がこれにあたります。

②代償分割
特定の遺産を相続人に承継させ、承継を受けた相続人が他の相続人に対して、相続分に応じた金銭を支払う方法をいいます。
例えば、遺産であるマンションについて、従前から住んでいた一人の相続人に相続させます。
そして、マンションを相続した共同相続人が、他の共同相続人に、その法定相続分に応じた金銭を支払う分割方法が考えられます。

③現物分割
現物分割による方法とは、遺産の現物を分割する方法をいいます。
例えば、土地を分筆して分ける、２つの家をそれぞれの相続人に分配する方法は現物分割です。

■不動産の登記
遺産のうち土地や家屋などの不動産について、遺言や遺産分割協議によって分割することが決まったら、その内容を登記する必要があります。
例えば、登記をする前に、遺産分割の対象となっていた土地を第三者に売却し、第三者に登記を移してしまった場合は、その第三者に売却した人の有していた法定相続分が第三者に移転してしまい、遺産分割協議で決めた通りの財産分与ができなくなってしまいます。
また、相続法改正以前は、相続させる旨の遺言がある場合、常に遺言が優先されていましたが、現在は改正によって、遺言にしたがって遺産分割をした場合でも、登記を備えないと完全な所有権を失ってしまう危険性があるため注意が必要です（民法８９９条の２第１項）。

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