相続税の負担を軽くしたいとお考えの方は「不動産の活用」も検討してみてください。不動産は現金と比べて相続税評価額が低くできることが多く、適切に活用することで税負担を抑えられる可能性があります。

当記事で、不動産を用いた相続税対策の具体的な方法を紹介していますのでぜひチェックしていただければと思います。

不動産が相続税対策として使いやすい理由

不動産が相続税対策として注目される理由は、相続税評価額が時価よりも低く算定される点にあります。

たとえば現金1億円を持っていると相続税は「1億円の財産」として課税されますが、不動産の場合は異なります。土地の相続税評価額は路線価や固定資産税評価額をもとに算出され、一般的に時価の8割程度となることが多いのです。

つまりこの場合、不動産として形を変えただけで課税対象となる評価額を圧縮できたことになります。
※土地が急騰して評価額が購入価格より上がる可能性もゼロではない。

具体的な5つの方法

不動産を使った相続税対策のアプローチ方法もさまざまです。資産の状況や家族構成によっても適した対策は異なりますが、次の方法について把握しておくと良いでしょう。

現金・預金で不動産を購入

上述のとおり不動産は現金などに比べて計算上の価値を下げられる傾向にありますので、今後の生活費を考慮してもある程度余裕があるのなら、現金・預金を使って不動産を購入することも検討してみましょう。

不動産とするだけでその価格の数割程度は節税できる可能性が高いです。

小規模宅地等の特例が使えるようにする

小規模宅地等の特例は、相続税の節税に貢献する制度の代表例です。

被相続人が居住していた自宅の土地を相続する場合、330平米まで評価額を80%も減額できるという仕組みになっています。

ただし適用条件は細かく設定されており、適用の有無によって納付額にも大きな差が生じてしまいます。

そこで可能であれば事前に同特例の要件をチェックし、子どもとの同居など、要件に適合するよう備えておくことをおすすめします。具体的な要件については税理士にもチェックをしてもらいつつ、準備を進めましょう。

土地に賃貸物件を立てる

土地を所有している場合、そこにアパートやマンションなどの賃貸物件を建てると、大きな節税効果が得られる可能性があります。

まず、賃貸物件を立てるために支払う資金分について、不動産としての評価減が期待できます。借入金を使った場合でもその借入金は相続財産から債務控除できますので、課税価格を下げることにつなげられます。

また、第三者に貸し出すことで所有者でも土地のすべてを自由に利用できなくなりますので、その分評価額を下げることもできます。

さらに、建てたアパートなどの建物についても自己利用ではありませんので評価額を下げることができます。

コストが発生しリスクもありますが、上手く運用することができれば大きな効果が得られるでしょう。

生前贈与で資産を移転しておく

生前贈与は不動産に限らず相続税対策として有効な手段の1つです。

相続前に贈与しておくことで相続財産を小さくできますので、相続税の課税をその分回避することができます。

ただし贈与税は相続税より税率が高いため、贈与税の控除制度・特例を有効活用しながら贈与する方法を考えなくてはなりません

また、立地などを考慮して今後の値上がりが予想される物件については相続税精算課税制度を利用して贈与するという方法もあります。この制度を使うと、贈与時点で課税を行わず（上限はある）相続時点で課税の精算を行うことになります。そして計算上の価格は贈与時点の値が採用されるため、値上がりした分は節税できたことになります。

ただし値上がりするかどうかは不確定であるため、この対策を実施するときは慎重に検討しましょう。

不動産賃貸業の法人化

賃貸不動産を所有し、安定した収入があるケースでは、法人化も検討してみましょう。

以上の規模があれば法人化により節税効果が得やすくなります。個人の財産と法人の財産は分離されますので相続財産を減らすことができますし、相続人を役員として役員報酬を支払えば贈与税をかけずに資産を移転できます。また、法人税の税率は所得が一定額を超えると所得税より低くなるため、この点でも節税効果が期待できます。

ただし法人化が常に節税効果を生むわけではありませんので、法人化前後で各種税がどのように変化するのか試算するなど、戦略的に取り組む必要があるでしょう。税理士の力も借りながら取り組むことをおすすめします。

節税対策に取り組むときの注意点

適切ではないやり方で過度な節税対策を行うことには、税務署に否認されるリスクがあります。

実態を伴わない取引や、明らかに租税回避を目的とした行為は避けるべきでしょう。

また、賃貸物件を建てるときは空室リスクや修繕費用などの運営コストも考慮し、長期的な収支計画を立てることが重要です。

そのほか、節税対策を進める過程で贈与税など相続税以外の課税が発生することもあります。その税と相続税とのバランスも重要であり、「全体として税負担が減るのかどうか」を考える必要があるでしょう。「相続税の大きさ」だけを見ているとかえって税負担が増してしまうおそれがありますのでご注意ください。